Bauherren sollen künftig besser gegen Baumängel vorgehen können

Den Anstoss zur Revision des Bauvertragsrechts gaben mehrere parlamentarische Vorstösse, insbesondere die parlamentarischen Initiativen Hutter und Gössi. Sie verlangen die Anpassung der Haftung für Baumängel. Eine Gesamtüberprüfung des Rechts über die Haftung für Baumängel zeigt, dass das geltende Bauvertragsrecht grundsätzlich praxistauglich und ausgewogen ist. Allerdings sieht der Bundesrat in einzelnen Bereichen Handlungsbedarf. Er schlägt deshalb die Neuregelung dieser kritischen Einzelpunkte vor, verzichtet aber auf eine umfassende Revision.

Frist zur Rüge von Mängel auf 60 Tage verlängern

Baumängel müssen heute grundsätzlich «sofort», das heisst innert einigen Tagen, gerügt werden. Diese kurze Rügefrist und die Folgen ihrer Nichteinhaltung sind für Bauherrinnen und Bauherren weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt. Der Vernehmlassungsentwurf schlägt deshalb neu eine Frist von 60 Tagen zur Rüge von Mängeln bei unbeweglichen Werken vor. Diese Rügefrist soll nicht nur für Werkverträge, sondern auch für Grundstückkaufverträge gelten. Die Regelung soll dispositiv sein, so dass die Parteien weiterhin vertraglich davon abweichen können.

Nachbesserungsrecht an Bauten für persönlichen Zweck

Daneben sind auch vertragliche Klauseln problematisch, die einerseits die Haftung von Verkäuferinnen und Verkäufer oder Generalunternehmen für Mängel ausschliessen, und andererseits die Mängelrechte gegenüber den Subunternehmen an die Käuferschaft oder die Bauherrschaft abtreten. Diese Klauseln benachteiligen eine private Käuferschaft oder Bauherrschaft erheblich. Im Vernehmlassungsentwurf schlägt der Bundesrat deshalb vor, dass das bestehende Nachbesserungsrecht für Baumängel zukünftig von Gesetzes wegen nicht mehr ausgeschlossen werden kann, wenn der Bau persönlichen oder familiären Zwecken dient. Diese Regel soll auch für Werk- und Grundstückkaufverträge über solche Bauten gelten.

Schliesslich soll die Situation in einem weiteren Punkt verbessert werden: Bleiben Forderungen eines Bauunternehmens unbefriedigt, so hat dieses am Grundstück der Bauherrin oder des Bauherrn ein besonderes Pfandrecht (sogenanntes Bauhandwerkerpfandrecht). Es besteht das Risiko, dass ein Generalunternehmen seine Zahlungen nicht an die Subunternehmen weiterleitet und diese ein solches Pfandrecht geltend machen. Die Bauherrschaft kann einzig die Forderung zweimal begleichen oder beispielsweise eine Bankgarantie leisten. Zur Verbesserung der Situation soll gemäss dem Vernehmlassungsentwurf eine solche Ersatzsicherheit die Verzugszinsen nur noch für zehn Jahre und nicht wie bisher für unbeschränkte Zeit decken müssen.

Mit SIA-Normen kompatibel

Mit der Revision des Bauvertragsrechts soll die Situation von Bauherrinnen und Bauherren ohne spürbare Nachteile für Bauunternehmen verbessert werden. Der Vorentwurf ist kompatibel mit den in der Praxis bedeutsamen Normen des Schweizerischen Ingenieurs- und Architektenvereins (SIA). Zudem macht der Bundesrat im Rahmen des Vernehmlassungsverfahrens weitere Abklärungen im Bereich des Bauhandwerkerpfandrechts zur Vermeidung des Doppelzahlungsrisikos für Bauherren beim Bezug mit General- und Subunternehmen.